甲はアパート２棟を経営している。２棟は、それぞれ甲の有するＡ土地（500㎡・5,000万円）の上に建設されたものである。
このたび甲は、このＡ土地と建物を、乙の所有するＢ土地（300㎡・3,000万円）及び建物と交換することにした。双方の建物は等価であるが土地の価額が異なるため、甲はＡ土地を分筆しＡ´土地（300㎡・3,000万円）とＡ´´土地（200㎡・2,000万円）とした。
Ａ´ 土地 300㎡ 3,000万円（甲所有）
Ａ´´ 土地 200㎡ 2,000万円（甲所有）
B 土地 300㎡ 3,000万円（乙所有）
甲は、分筆後のＡ´土地と乙の所有するＢ土地とは等価であるからこれらを交換し、固定資産の交換の特例を適用して譲渡がなかったものした。一方、Ａ´´土地については通常の売買として譲渡所得の申告を行った。
この場合、Ａ´土地とＢ土地との交換について、交換の特例の適用が受けられるか。
交換の特例の適用は受けられない。
固定資産を交換した場合は原則として譲渡として扱われるが、下記の要件を満たす場合は譲渡がなかったものとされ、所得税が課税されない。これを固定資産の交換の特例という（所法５８条参照）。
１．交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも固定資産であること（不動産業者等が販売のために所有し
ている土地などの棚卸資産は対象外）。
２．交換により譲渡する資産及び取得する資産は、土地と土地、建物と建物など同種類の資産であること。
３．交換により譲渡する資産は１年以上所有していた資産であること。
４．交換により取得する資産は、交換の相手が１年以上所有していたものであり、かつ、交換のために取得したのでは
ないこと。
５．交換により取得する資産を、譲渡する資産の交換直前の用途と同一の用途に供すること。
６．交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が、これらの時価のうちいずれか高い方の価額の
２０％を以内であること。
甲は、その有するＡ土地を分筆して、分筆後のＡ´土地を等価である乙所有のＢ土地と交換したため、形式的には上記の要件を満たすものの、実態として、甲は Ａ´´ 土地を含めて、分筆前のＡ土地全体を交換をしたものとされるため、Ａ´´土地の売却代金を交換差金として、交換の特例の適否を判定する（基通５８－９）。
即ち、Ａ土地（Ａ´土地＋Ａ´´土地）の価額 ＝ 5,000万円 ①
Ｂ土地 ＝ 3,000万円 ②
①－②＝ 2,000万円 ＞ 5,000万円×２０％=1,000万円
したがって、上記要件のうち６．を満たさないため、交換の特例は適用されない。
ただし、甲の有する建物２棟のうち１棟が、賃借人の特殊事情により立ち退きが行われず、やむを得ずＡ土地を分筆して交換し、特殊事情が収束した後に残地を売却した場合などは、その実態に即して交換の特例の適用が認められるものと思われる。
（＊） 相続又は贈与により取得した財産については、被相続人又は贈与者の取得時期を引き継いで年数を計算する。
上記の記述は、2012年1月10日現在の法令・通達等に基づいています。その後の税制改正や個別事情により、異なる課税関係が生じる場合がありますのでご注意ください。
2012.1.10